Kelebihan pasok melilit pasar kondominium
Posted on January 22, 2008
Filed Under Condominiums
Proyek kondominium yang digelontorkan ke pasar selama 2-3 tahun terakhir ini membuat pasok kondominium di Jakarta melimpah. Pengembang mulai ketar-ketir karena tren daya serap pasar kian melemah. Tapi, pengembang nasional yang melakukan ekspansi ke luar negeri mendapatkan keuntungan menggiurkan, mengingat harga properti di mancanegara mengalami kenaikan signifikan sepanjang 2007.
Dibandingkan kelompok usaha properti lainnya di Indonesia, Grup Lippo termasuk yang paling ekspansif dalam mengembangkan usahanya di luar negeri. Ketika banyak pengembang kondominium di Jakarta kewalahan menjual proyek kondominiumnya, Grup Lippo justru kipas-kipas di Singapura dengan menangguk keuntungan yang tidak sedikit dari penjualan proyek kondominiumnya.
Seperti dikutip Business Times, kondominium Marina Collection di Teluk Sentosa, Singapura, yang dipasarkan dengan sistem leasehold selama 99 tahun dengan harga $2.750-$2.900 per square feet [sekitar Rp54 juta-Rp57 juta per m2 dengan kurs Rp6.600 per 1 Sin$] laku keras. Bayangkan saja, hanya beberapa hari setelah proyek kondominium ini di-launch akhir November 2007, Lippo telah mengantongi angka penjualan hampir 50%. Tidak sampai seminggu dari 124 unit kondominium yang dipasarkan, 60 unit di antaranya terserap pasar.
Padahal kalau dikurs dengan rupiah, harga per unit kondominium dengan tiga, empat, dan lima kamar tidur yang dikembangkan Grup Lippo ini cukup tinggi. Untuk tiga kamar tidur Marina Collection, Lippo membandrolnya Sin$5,4 juta per unit atau Rp35,6 miliar. Sedangkan penthouse-nya dihargai tak kurang dari Sin$10 juta per unit atau Rp66 miliar. Marina Collection dikembangkan Grup Lippo bersama-sama dengan Marina Club, OCBC dan Austria’s Raiffeisen Zentralbank (RZB).
Sukses yang sama juga dinikmati Grup Lippo untuk proyek Ho Bee’s Turquoise, masih di Teluk Sentosa. Proyek kondominium yang dipasarkan sejak September 2007 itu sebagian besar sudah terjual. Pada tahap pertama, dari 60 unit kondominium yang dipasarkan, pada pekan-pekan pertama penjualan 45 unit di antaranya sudah laku.
Secara umum, dibandingkan negara-negara lain di kawasan Asia Pasifik, pasar kondominium Singapura memang leading. Hal yang berbeda dialami pasar kondominium Jakarta selama 2007 yang pergerakkannya terasa lebih slow down dibandingkan dua tiga tahun sebelumnya. Bahkan menurut Kepala Divisi Riset Jones Lang LaSalle Indonesia Anton Sitorus, pasar kondominium selama 2008 diprediksi akan sama dengan 2007.
“Pasok kondominium sekarang ini melimpah. Proyek satu dengan proyek lainnya bersaing ketat di pasar. Saya kira selama 2008 ini pengembang akan fokus memasarkan unit-unit kondominiumnya yang belum laku,” katanya.
Secara kumulatif pasok kondominium 2007 mencapai 63.500 unit, dimana 6.700 unit me-rupakan pasok baru, sedangkan apartemen sewa 34,200 unit dengan konstribusi pasok baru sebanyak 3.100 unit. Sedangkan di 2008, meskipun akan terjadi penambahan pasok baru,jumlahnya tidak terlalu signifikan dibandingkan penambahan pasok tahun-tahun sebelumnya.
Berdasarkan riset Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), nilai kapitalisasi bisnis properti 2008 diprediksi turun menjadi Rp71,6 triliun [kapitalisasi bisnis properti 2007 sebesar Rp73,7 triliun] sebagai akibat melambannya pembangunan proyek perkantoran, mal, trade center, dan kondominium.
Satu-satunya lokasi yang masih potensial dikembangkan kondominium adalah di kawas-an central business district Jakarta. Dengan rata-rata pasok hanya di kisaran 2.000 unit per tahun [pasok terbesar sebanyak 3.522 unit terjadi pada 2006], pasar kondominium di CBD Jakarta memang masih layak dikem-bangkan dalam beberapa tahun ke depan. Fak-ta yang menarik mengungkapkan, demand kondominium di CBD Jakarta lebih tinggi di-bandingkan pasoknya.
Permintaan kondominium di areal CBD dalam 1-2 tahun ke depan kemungkinan besar akan segera terpenuhi dengan tuntasnya pembangunan beberapa superblok di CBD a.l. Rasuna Epi-centrum (Grup Bakrie), Kota Kasablanka (Grup Pakuwon), Kuningan City (Grup Agung Podomoro), dan Ciputra World (Grup Ciputra). Sedangkan pasca 2010, tepatnya pada 2011, di kawasan CBD akan mendapatkan pasok baru kondominium dengan selesainya pembangunan St. Regis Hotel & Residences Jakarta yang kini tengah dibangun PT Duta Anggada Realty Tbk.
Pergerakkan yang terjadi di pasar kon-dominium CBD Jakarta setidaknya masih dapat menopang kinerja pasar kondominium secara keseluruhan dalam 1-2 tahun ke depan. Sementara untuk lokasi non-CBD, segmen menengah tetap perlu dilirik karena memang pasarnya masih cukup potensial.
Bahkan kelompok usaha properti sekelas Agung Podomoro tahun ini juga akan membangun apartemen murah (apartemen untuk rakyat) di beberapa kawasan di Jakarta. Satu kawasan yang sudah confirmed akan digarap kelompok usaha ini adalah Kelapa Gading, Jakarta Utara.
Meskipun margin keuntungannya tidak setinggi kondominium upper-class, mau tidak mau pengembang mesti melakukan adjust-ment atas rencana pembangunan proyek kon-dominiumnya atau paling tidak menunggu sampai pasar benar-benar kembali stabil.
Comments
Leave a Reply
