Vila di Bali sudah oversupply
Posted on January 22, 2008
Filed Under Villas
Bank Indonesia (BI) Denpasar akhir tahun lalu mengeluarkan imbauan yang meminta Pemerintah Provinsi Bali menghentikan sementara pemberian izin pembangunan hotel dan vila di Bali. Pihak BI menilai pembangunan hotel dan vila di Bali sudah masuk titik jenuh, lantaran menciutnya permintaan yang disebabkan pasok hotel dan terutama vila sangat berlebih. Selain itu, kondisi pariwisata Bali yang belum sepenuhnya pulih, semakin menipiskan demand terhadap hotel dan vila di Pulau Dewata ini.
Penciutan demand terhadap hotel dan vila di Bali juga terlihat pada akhir tahun lalu. Biasanya, menjelang pergantian tahun pesanan vila di Bali meningkat, terutama dari wisatawan mancanegara. Namun banyak pengusaha vila mengaku pesanan vila 2007 menurun dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.
Menurut Ketut Sanjaya, pimpinan BI Denpasar, pembangunan hotel dan vila secara terus-menerus tanpa mempertimbangkan realitas pasar akan sangat mengganggu perekonomian Bali secara keseluruhan. Selama 2007 pertumbuhan ekonomi Bali diperkirakan mencapai 5,8-6,0 persen atau lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 2006 sebesar 5,27 persen dan 2005 (5,56 persen).
Pertumbuhan itu, mungkin saja bisa melorot tahun ini bila industri properti di Bali yang digerakkan oleh sub-sektor hotel dan vila seperti kehilangan arah. Meskipun izin pembangunan hotel atau vila di Bali cukup rumit dan perlu proses cukup panjang, hal itu tampaknya tidak menghalangi niat investor untuk membangun hotel atau vila. Walau hal ini mengindikasikan optimisme kalangan usaha terhadap prospek industri properti di Bali, namun pembangunan properti seharusnya mesti terkendali.
Ketut Sanjaya mengatakan keberadaan hotel dan vila yang ada di Bali saat ini jumlahnya sudah terlalu banyak. Maka dari itu, dibandingkan membangun yang baru, lebih baik mengoptimalkan hotel dan vila yang sudah ada. Selain itu, dia juga mencemaskan maraknya pembangunan hotel dan vila di bali yang menyebabkan banyaknya pengalihan lahan persawahan dan pertanian ke sektor industri.
Berdasarkan kajian BI Denpasar, struktur perekonomian Bali 2006 masih didominasi sektor perdagangan, hotel, dan restoran sebesar 31 persen, disusul pertanian 22 persen, sektor jasa 14 persen, sektor angkutan dan komunikasi 10 persen, sektor keuangan, persewaan dan jasa perusahaan 8 persen. Selain itu sektor bangunan dan sektor pertambangan serta sektor listrik, gas, dan air masing-masing memberikan kontribusi 5%.
Maka dari itu, dengan kontribusi sektor pertanian yang cukup tinggi, sebenarnya tidak ada alasan bagi pemerintah setempat untuk mengizinkan pembangunan hotel dan vila baru yang mengorbankan lahan pertanian di Bali, apalagi bila mengingat pasok hotel dan vila yang ada di Bali sudah berlebih.
Di Bali sekarang terdapat sedikitnya 635 vila dengan total kamar 3.958 kamar dan terbanyak berlokasi di Kabupaten Badung. Persebaran jumlah vila terbanyak terdapat di Kecamatan Kuta Utara 45,60 persen, Kecamatan Kuta 18,31 persen, Kuta Selatan 17,78 persen, Mengwi 17,61 persen, dan Abianemal 0,70 persen. Sebagian besar vila dibangun di daerah pedesaan 57,41 persen, dan di pinggir pantai 14,83 persen.
Apakah sebagian besar vila-vila itu terisi selama musim liburan panjang. Jawabannya tidak. Buktinya, seperti dikutip media massa lokal, banyak pengelola vila menjerit karena menjelang liburan pergantian tahun 2007 lalu, banyak vila tidak terisi alias melompong.
Bahkan menurut Tony Eddy, President Director Tony Eddy & Associates—konsultan properti yang sudah banyak menangani proyek properti di Bali—vila kurang diminati wisatawan. Dalam pandangan Tony, proyek properti yang masih potensial dikembangkan di Bali adalah kondominium. Kalau di Jakarta pertumbuhan per tahun bergerak di angka 30.000-35.000 unit dan sudah masuk ‘babak’ over-supply, di Bali kondisinya berbeda. Pasok kondominium relatif masih jauh di bawah pasokan vila.
Padahal, demikian Tony, Bali punya potensi turisme yang luar biasa, terutama turis asing yang bisa menyewa unit kondominium dalam jangka waktu cukup lama. ‘’Di Jakarta jumlah penyewa kondominium, yakni para ekspatriat, tidak bertambah banyak. Tapi, jumlah unit yang dibangun terus bertambah. Kondisi ini berbeda dengan Bali, dimana jumlah wisatawan asing sangat potensial,” ujarnya.
Tapi, bukan berarti peluang pasar terhadap vila-vila baru di Bali sudah tidak ada sama sekali. Ceruk pasar tetap masih ada, hanya saja persoalannya seberapa besar ceruk yang ada itu mampu dilirik dan dimanfaatkan investor.
Di sisi lain, tren meningkatnya resistensi pemerintah dan masyarakat Bali terhadap pembangunan vila juga perlu disikapi sebagai satu hal yang wajar. Lahan pertanian yang berubah fungsi, kesakralan pura yang berubah menjadi hambar karena vila dibangun bersebelahan dengan pura atau hilangnya panorama pantai karena bangunan vila berubah bak ‘pagar betis’ di tepi laut, bisa dijadikan alasan tersendiri untuk membatasi pembangunan vila di Pulau Dewata.
Tapi, business must go on. Pada titik ini hal teramat penting yang perlu dilakukan adalah mengkaji ulang seberapa besar demand terhadap vila di pulau ini? Artinya, kalau memang permintaan cenderung stagnan bahkan makin melorot dari tahun ke tahun akibat pasok berlebih, kenapa harus memaksakan membangun vila di Bali? Bukankah vila bukan segalanya?
Comments
Leave a Reply
